Immobilienprojekte als Treiber für Performance und Nachhaltigkeit
Die Anlageklasse Immobilien steht in einem Marktumfeld mit erhöhten Zinsen vor einigen Herausforderungen. Immobilienprojekte können Fonds helfen, den notwendigen Zusatzertrag für die Anleger sicherzustellen. Aber es drohen auch Risiken.
(Autor: Philip Hinsen, Head Legal & Compliance bei Solutions & Funds)
Im Nachgang der Zinserhöhungen hat der Wind auf dem Schweizer Immobilienmarkt gedreht, wovon unter anderem auch die Anleger:innen der Immobilienfonds betroffen sind. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit in der Schweiz in den letzten Jahren rückläufig und Baugesuche sowie -bewilligungen liegen auf einem Rekordtief.
Durch die gestiegenen Finanzierungskosten sowie die erneute Attraktivität von anderen Anlageklassen ist es für Immobilienfonds um so wichtiger sicherzustellen, dass der notwendige Ertrag für ihre Anleger dauerhaft und nachhaltig erwirtschaftet werden kann.
Immobilienentwicklung im Vorteil gegenüber Bestandesliegenschaften
Der Einbezug von Immobilienprojekten in die Anlagestrategie hat zwei deutliche Vorteile im Vergleich zu Bestandesliegenschaften:
- Immobilienentwicklungsprojekte helfen Anleger:innen den notwendig Zusatzertrag sicherzustellen. Die grossen Chancen liegen dabei vor allem in der Wertsteigerung, welche durch die Projektentwicklung erfolgt. Besonders dann, wenn früh in ein Bauprojekt investiert werden kann, sind die Renditechance deutlich höher als bei Bestandesliegenschaften.
- Mit Immobilienprojekten, konkret mit Neubauprojekten, können Nachhaltigkeitskennzahlen eines Portfolios schneller und effizienter verbessert werden, da Nachhaltigkeit und Energieeffizienz Schlüsselkriterien für Neubauten sind und Neubauten im Vergleich zu Bestandesliegenschaften grundsätzlich über bessere Nachhaltigkeitskennzahlen verfügen.
Mit den Chancen der Immobilienentwicklung gehen jedoch auch spezifische Risiken einher. Dazu gehören Entwicklungs-, Bewertungs- und Ertragsausfallrisiken. Ferner ist das Liquiditätsrisiko zu berücksichtigen, welche bedeuten können, dass der Fonds seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Beispielsweise seinen Verpflichtungen im Rahmen von Bau- und/oder Renovierungsprojekten oder Rücknahmeanträge von Fondsanteilen seitens der Anleger:innen.
Investitionen in Bauland möglich - aber mit strengen Vorgaben
Ein schweizerischer Immobilienfonds darf hauptsächlich in Grundstücke der Art Wohnbauten, Liegenschaften mit kommerziellem Zweck, Bauten mit gemischter Nutzung, Stockwerkeigentum sowie Baurechtsgrundstücke investieren. Daneben sind zusätzlich Bauland (inklusive Abbruchobjekte) und angefangene Bauten als Anlagen zulässig. Neubauten sind jedoch nur gestattet, wenn die Fondsdokumente den Erwerb von Bauland und die Durchführung von Bauvorhaben ausdrücklich vorsehen.
Immobilienfonds haben spezifische Diversifikationsregeln einzuhalten und die Objekte nach deren Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage zu verteilen. Für unbebaute Grundstücke gibt es darüber hinaus zusätzliche Vorgaben:
- Das Grundstück muss erschlossen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein.
- Eine rechtskräftige Baubewilligung muss bereits vorhanden sein.
- Mit der Ausführung der Bauarbeiten muss vor Ablauf der Gültigkeitsdauer der jeweiligen Baubewilligung begonnen werden können.
Bauland stellt für einen Immobilienfonds also nur dann eine zulässige Anlage dar, wenn eine entsprechende Baubewilligung im Zeitpunkt des Erwerbs bereits vorhanden ist. Weiter gilt: Aufgrund der spezifischen Risiken darf Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten alleine höchstens 30% des Fondsvermögens betragen. Immobilienfonds für qualifizierte Anleger:innen geniessen jedoch eine grössere Flexibilität, da die FINMA diese ganz oder teilweise von bestimmten Vorschriften befreien kann.